Em resumo
A cláusula de raio proíbe o lojista de abrir outra loja da mesma marca, ou do mesmo ramo, dentro de uma distância fixada a partir do shopping. O objetivo do empreendedor é proteger o faturamento do empreendimento, do qual depende o aluguel percentual. A cláusula de raio em shopping center é, em princípio, válida, e o Superior Tribunal de Justiça já afastou a tese de que ela seria abusiva por si. O que se discute é a medida: distância, prazo, alcance sobre lojas preexistentes e efeito sobre a concorrência. Este texto mostra como avaliar cada um desses pontos antes e depois da assinatura.
O que a cláusula de raio em shopping center proíbe
A redação varia, e o alcance real está nos detalhes. Algumas cláusulas vedam apenas a abertura de nova loja com a mesma marca; outras alcançam qualquer estabelecimento do mesmo ramo em que o lojista ou seus sócios tenham participação. Há contratos que medem a distância em linha reta a partir do shopping, e outros que usam outro critério. Cada escolha muda o tamanho da restrição.
Também variam as consequências. É comum prever que, aberta loja dentro do raio, o faturamento dela passe a ser somado ao da loja do shopping para cálculo do aluguel percentual, ou que o aluguel mínimo sofra acréscimo. Contratos mais duros tratam a violação como infração grave, com multa e possibilidade de rescisão.
- Quem é alcançado: só a empresa locatária, ou também sócios, empresas do grupo e franqueados da mesma marca.
- O que é proibido: a mesma marca, o mesmo ramo ou qualquer operação concorrente.
- Como se mede: em linha reta ou por outro critério, a partir do shopping ou de outro ponto de referência.
- Por quanto tempo: só durante a locação ou também depois dela.
- O que acontece se violar: soma de faturamento, acréscimo de aluguel, multa ou rescisão.
Por que os tribunais costumam mantê-la
A Lei 8.245/1991 manda prevalecer, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping, as condições livremente pactuadas. Os tribunais leem essa locação como relação entre empresários, e não de consumo, e partem da premissa de que o lojista sabia o que assinava.
O Superior Tribunal de Justiça já examinou a cláusula e entendeu que ela não é abusiva em si, por proteger o faturamento do empreendimento e, com ele, o aluguel percentual e o mix de lojas que beneficia todos os ocupantes. Por isso a tese de que toda cláusula de raio seria nula costuma fracassar, e quem entra com ação apostando nela perde tempo e dinheiro.
O que pode torná-la abusiva
A validade em princípio não impede o controle da proporção. A cláusula que ultrapassa o necessário para proteger o faturamento do shopping perde a justificativa que a sustenta, e é aí que existe espaço real de discussão.
Há ainda o ângulo concorrencial. Cláusulas muito amplas, impostas por empreendimentos com grande peso num mercado local, já foram examinadas pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica, porque podem dificultar a entrada de lojas em shoppings concorrentes. É uma discussão mais complexa, que depende de análise do mercado, e não substitui a discussão contratual.
- Distância desproporcional ao público do empreendimento, alcançando áreas que o shopping não disputa.
- Prazo que se estende depois do fim da locação, sem contrapartida para o lojista.
- Alcance sobre lojas que já existiam antes da assinatura do contrato.
- Extensão a quem não assinou, como sócios individualmente ou empresas sem relação com a marca.
O raio medido no mapa do DF
A distância só faz sentido quando colocada no mapa. No Distrito Federal, as regiões administrativas são contíguas em alguns eixos, como Águas Claras e Taguatinga, e separadas por grandes distâncias em outros. Por isso o mesmo raio pode ser razoável num shopping e excessivo em outro: tudo depende de onde está o público que o empreendimento de fato disputa.
Antes de assinar, vale traçar o raio no mapa e listar os pontos onde a marca pensa em crescer nos próximos anos. Franqueado precisa cruzar a cláusula com o território previsto no contrato de franquia, porque as duas restrições podem se sobrepor e travar a expansão prevista no plano de negócio.
Como negociar antes e o que fazer depois
A melhor proteção é a redação. Reduzir a distância, limitar a proibição à mesma marca, excluir lojas preexistentes, restringir a vigência ao prazo da locação e trocar a rescisão por uma consequência financeira proporcional são pedidos razoáveis, e parte deles costuma ser aceita quando a marca tem poder de atrair público para o shopping.
Depois de assinada, a cláusula de raio em shopping center só deve ser enfrentada com análise concreta da proporção, e não com a tese genérica de abusividade. Quem pretende abrir loja dentro do raio deve antes buscar autorização escrita do empreendedor, que pode ser negociada em troca de ajuste no aluguel. Abrir primeiro e discutir depois costuma resultar em cobrança retroativa e em posição fraca para negociar.
Quando o shopping cobra pela violação
Quando o empreendedor notifica o lojista por violação do raio, a primeira providência é conferir a redação exata: quem assinou, qual distância, qual critério de medição e qual consequência foi prevista. Parte das cobranças parte de uma leitura ampliada da cláusula, alcançando empresa do grupo que não assinou o contrato ou loja aberta antes dele.
Em seguida, vale medir a distância pelo critério contratual e reunir a data de abertura de cada loja envolvida. Se a violação existe, negociar a forma de compensação costuma sair mais barato que discutir a validade da cláusula em juízo. Se não existe, uma resposta formal, por escrito e fundamentada, pode encerrar a cobrança antes que ela vire ação no TJDFT.
Em nenhum dos casos convém simplesmente ignorar a notificação. O silêncio costuma ser lido como reconhecimento, e o valor cobrado, quando calculado sobre o faturamento somado, cresce a cada mês.
Precisa de orientação sobre o seu caso?
Cada situação tem particularidades que mudam completamente a estratégia.
Como escolher o advogado para cláusula de raio em shopping center
Quem procura um advogado para este caso normalmente já está diante de um problema em andamento. Estes critérios ajudam a comparar profissionais de forma objetiva, sem depender de impressão.
- Entendimento do negócio antes do documento. Contrato, acordo de sócios e estrutura societária só protegem se refletirem como a empresa funciona de verdade. Modelo pronto com o nome trocado não prevê o conflito que a sua operação vai ter.
- Visão de custo e de tempo do litígio. Ação empresarial consome anos e caixa. Profissional que apresenta a ação sem comparar com negociação, mediação ou arbitragem está oferecendo só uma das saídas.
- Atenção aos prazos que o empresário não vê. A janela da ação renovatória, o prazo da circular de franquia e o prazo de impugnação de edital se perdem sem aviso, e cada um vale o ponto, o investimento ou o contrato.
- Leitura de passivo oculto. Em compra de empresa ou entrada de sócio, os riscos trabalhista, tributário e contratual raramente estão no balanço. Due diligence séria procura onde ninguém mostrou.
- Integração com contabilidade e área tributária. Decisão societária tem efeito fiscal, e decisão fiscal tem efeito societário. Profissional que trabalha isolado do contador produz documento que custa caro depois.
- Contrato de honorários por escrito. Com escopo, valor e forma de pagamento definidos, distinguindo assessoria contínua, operação pontual e contencioso.
Verifique também a inscrição ativa na OAB/DF. A consulta é pública e gratuita, e elimina de saída o risco mais grave, que é contratar quem não pode advogar.
Perguntas frequentes
A cláusula de raio em shopping center é legal?
Em princípio, sim. O Superior Tribunal de Justiça já entendeu que ela não é abusiva em si, porque protege o faturamento do empreendimento, do qual depende o aluguel percentual. O que pode ser questionado é a proporção: distância excessiva, prazo que ultrapassa a locação ou alcance sobre lojas que o lojista já tinha. Cada caso depende do texto do contrato e do mercado envolvido.
A cláusula vale para a loja que eu já tinha antes do contrato?
Depende da redação. Se o contrato não ressalva as lojas preexistentes, o empreendedor pode sustentar que a soma de faturamento ou o acréscimo de aluguel se aplicam a elas. É um dos pontos mais importantes a negociar antes da assinatura: listar no próprio contrato os endereços já em funcionamento e excluí-los expressamente da restrição, com a mesma clareza usada para definir o raio.
Posso vender pela internet ou por aplicativo dentro do raio?
A maioria das cláusulas foi pensada para loja física e fala em estabelecimento ou ponto de venda. A venda online, sem loja física dentro do raio, tende a ficar fora da restrição, salvo previsão expressa. O que costuma gerar conflito é a loja física que funciona como ponto de retirada ou de atendimento. Se o contrato for omisso, vale obter do empreendedor um esclarecimento por escrito antes de montar a operação.
Qual o melhor advogado para cláusula de raio em shopping center?
Não existe resposta única, e desconfie de quem afirma ser o melhor, o Código de Ética da OAB proíbe esse tipo de autopromoção. O que existe são critérios verificáveis: inscrição ativa na OAB/DF, experiência comprovada em casos semelhantes ao seu, contrato de honorários por escrito, clareza sobre cenários possíveis e canal de contato que funcione de verdade. Nesta área pesam especialmente entendimento do negócio antes do documento, visão de custo e tempo do litígio e atenção aos prazos que o empresário não vê.
Quanto custa um advogado para cláusula de raio em shopping center?
O valor depende da complexidade do caso, da fase em que ele está e do tempo de trabalho estimado. A OAB/DF publica uma tabela de honorários com valores mínimos de referência, e o contrato pode prever valor fixo, percentual de êxito ou combinação dos dois. O Código de Ética veda tanto o aviltamento quanto a cobrança abusiva, preço muito abaixo da média costuma indicar que algo será cobrado depois. No Sousa Duarte Advogados Associados, a proposta é apresentada por escrito antes de qualquer providência, com o que está incluído e o que é cobrado à parte discriminados.
Como o escritório atua nesses casos
Este artigo se conecta às seguintes frentes de atuação do Sousa Duarte Advogados Associados:
- Advogado para Lojista de Shopping em Brasília. A locação em shopping center segue a Lei do Inquilinato, mas com uma regra própria: prevalecem as condições livremente pactuadas entre lojista e empreendedor, e isso dá ao contrato um peso que a locação comum não tem. Cláusulas como res sperata, aluguel percentual sobre o faturamento, décimo terceiro aluguel e cláusula de raio são, em princípio, válidas, e o momento de discuti-las é antes da assinatura.
- Advogado de Franquia em Brasília. A franquia tem lei própria desde 2019, e o eixo dela é a informação: o franqueador precisa entregar ao candidato a circular de oferta de franquia pelo menos dez dias antes da assinatura de qualquer contrato ou do pagamento de qualquer taxa. Descumprido esse prazo, ou apresentada informação falsa na circular, o franqueado pode pedir a anulação do contrato e a devolução corrigida do que pagou a título de filiação e de royalties.
- Advogado para Comércio Varejista em Brasília. O comércio varejista vive do Código de Defesa do Consumidor, mas quase sempre o lê pelo lado do cliente, e isso leva a dois erros opostos: ceder a exigências que a lei não impõe e ignorar obrigações que geram multa. Troca de produto sem defeito em loja física, por exemplo, não é obrigação legal, enquanto a divergência entre o preço da etiqueta e o do caixa se resolve pelo menor valor.
Falar com um advogado agora
O Sousa Duarte Advogados Associados atende em Águas Claras, Brasília/DF, e atua em todo o Distrito Federal e no Entorno. O contato inicial pode ser feito por WhatsApp, telefone ou videoconferência, sem necessidade de deslocamento. E serve para entender a situação, verificar os prazos que já estão correndo e explicar quais são os caminhos possíveis.
Em casos criminais urgentes, o plantão funciona 24 horas, inclusive em madrugadas, fins de semana e feriados. Toda a comunicação é protegida pelo sigilo profissional desde a primeira mensagem, mesmo que não haja contratação.
Falar no WhatsApp (61) 99876-8256