Advogado para compra e venda de imóveis em Brasília

A matrícula e as certidões: o que cada documento revela

O ponto de partida é a certidão de matrícula atualizada, pedida ao cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel. Nela aparecem o proprietário registral, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, indisponibilidades e ações averbadas. Quem vende precisa ser quem está na matrícula. Se não for, o negócio já não é uma compra comum.

A Lei 13.097/2015 reforçou a regra de que o que não está na matrícula, em regra, não pode ser oposto ao comprador de boa-fé. Isso protege, mas não dispensa as certidões do vendedor, porque há riscos que ainda não chegaram à matrícula.

• Distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas do TJDFT, da Justiça Federal e do TRT da 10ª Região, que mostram execuções capazes de levar o vendedor à insolvência.
• Débitos de IPTU e TLP e declaração de quitação do condomínio, porque essas dívidas acompanham o imóvel e passam ao comprador.
• Habite-se e averbação da construção, sem os quais o banco não financia e a área construída não existe para o registro.
• Estado civil do vendedor: casado precisa da autorização do cônjuge para vender, salvo no regime de separação absoluta de bens.

Promessa de compra e venda, sinal e arras

Quando o preço é pago em partes ou o financiamento ainda não saiu, as partes assinam uma promessa de compra e venda, contrato válido e vinculante. Registrada na matrícula e sem cláusula de arrependimento, ela dá ao comprador direito real à aquisição e permite exigir a escritura judicialmente se o vendedor se recusar, pelos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil.

O sinal, ou arras, tem regras duras. Nas arras confirmatórias, que são a regra, quem deu o sinal e desistiu perde o valor; quem recebeu e desistiu devolve o sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado, e a parte inocente ainda pode pedir indenização maior se provar prejuízo superior. Se o contrato prevê direito de arrependimento, as arras passam a ser penitenciais e funcionam como a única indenização possível.

O erro típico é assinar recibo de sinal genérico, sem dizer que tipo de arras são, sem prazo para a escritura e sem prever o que acontece se o financiamento for negado. É nesse recibo de meia página que muitas disputas começam.

Cessão de direitos: o negócio mais comum do DF e o mais arriscado

Em boa parte do Distrito Federal o imóvel não tem escritura em nome de quem vende. O que circula é a cessão de direitos, contrato pelo qual o ocupante transfere a posse e os direitos que tem. É o padrão em condomínios horizontais em regularização, em áreas públicas ocupadas e em imóveis de programas habitacionais.

Cessão de direitos não transfere propriedade, porque quem cede não é proprietário. O comprador recebe exatamente o que o cedente tinha, com todos os defeitos, e nada além disso. Os riscos mais comuns são estes:

• Venda do mesmo lote a mais de uma pessoa, que sem registro não se detecta com segurança.
• Área que não será regularizada, em zona de proteção ambiental, faixa de domínio ou área de risco, sujeita a desocupação.
• Imóvel de programa habitacional com proibição de venda por prazo determinado, em que a cessão pode levar à perda do imóvel.
• Requisitos pessoais da regularização: em algumas modalidades a titulação exige que o ocupante não tenha outro imóvel, e o comprador pode não se enquadrar.

ITBI, escritura e registro: o negócio só termina no cartório

A propriedade de imóvel só se transfere com o registro do título na matrícula, pelo art. 1.245 do Código Civil. Até lá, o comprador que pagou tudo ainda não é dono perante terceiros, e uma penhora contra o vendedor registrada antes dele pode alcançar o imóvel.

Para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, a lei exige escritura pública, lavrada em tabelionato de notas (art. 108 do Código Civil). No financiamento bancário, o contrato do banco tem força de escritura. Em qualquer caso, antes do registro vem o recolhimento do ITBI do Distrito Federal, em regra pago pelo comprador.

Dois pontos mudam a conta do imposto, e ambos estão em movimento. Pelo Tema 1113 do STJ, a base de cálculo é o valor de mercado do imóvel, sem vínculo com o IPTU, e o valor declarado pelo contribuinte só pode ser recusado pelo fisco em processo administrativo próprio; a Lei Complementar 227/2026 alterou o art. 38 do CTN para disciplinar a estimativa desse valor pelo fisco, e a convivência entre as duas regras ainda será definida. Quanto à cessão de direitos, o STF havia firmado no Tema 1124 que o imposto só é devido com o registro, mas reabriu a discussão em 2022 para julgar especificamente a cessão, ainda sem nova tese.

Quando a análise vale o custo, e quando não vale

Imóvel com matrícula limpa, vendedor pessoa física sem processos, financiamento bancário e escritura em cartório é o cenário de menor risco, e nele a análise jurídica serve mais para revisar o contrato e o recibo de sinal do que para descobrir problemas. Nem toda compra precisa de acompanhamento completo.

O cenário muda com vendedor empresário ou com execuções, venda por espólio, cessão de direitos em vez de escritura, pagamento parcelado direto ao vendedor ou imóvel em área de regularização. Nesses casos o custo da análise é pequeno perto do que está em jogo, e a hora de fazê-la é antes do sinal.

Como escolher um advogado para compra e venda de imóveis em Brasília

Antes de contratar um advogado para compra e venda de imóveis em Brasília, vale gastar dez minutos checando os itens abaixo. Eles separam a atuação técnica da promessa vazia.

Este ponto vale especialmente aqui: o comprador costuma confiar na análise do banco ou do corretor, mas nenhum dos dois trabalha para ele: o banco examina a garantia que vai receber e o corretor recebe quando o negócio fecha. Quem não domina esse detalhe conduz o caso pelo caminho mais longo.

• Leitura da matrícula antes de qualquer opinião. A matrícula no cartório de registro de imóveis diz quem é o dono, quais ônus existem e qual o histórico. Opinião sobre compra, usucapião ou despejo sem ter lido a matrícula é palpite.
• Conhecimento da realidade fundiária do DF. Boa parte do DF tem imóveis em áreas públicas, condomínios em regularização e cessões de direito sem escritura. Quem não conhece a Terracap e a Reurb trata como simples o que é complexo, e o contrário.
• Honestidade sobre imóvel público. Área pública não é adquirida por usucapião, por mais antiga que seja a ocupação. Profissional que oferece usucapião sem verificar a natureza da área está vendendo uma ação perdida.
• Uso de perícia técnica quando o problema é físico. Vício construtivo e atraso de obra se provam com engenharia, não com fotos. Laudo técnico bem feito antes da ação muda o resultado.
• Atenção aos prazos de garantia e de decadência. Vícios de construção têm prazos que correm em paralelo e se perdem em silêncio. Saber qual corre no seu caso é o primeiro trabalho.
• Contrato de honorários por escrito. Com objeto, valor e forma de pagamento definidos, e separando assessoria na compra, ação judicial e fase de registro, que são trabalhos diferentes.

Verifique também a inscrição ativa na OAB/DF. A consulta é pública e gratuita, e elimina de saída o risco mais grave, que é contratar quem não pode advogar.

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O Sousa Duarte Advogados Associados atende em Águas Claras, Brasília/DF, e atua em todo o Distrito Federal e no Entorno. O contato inicial pode ser feito por WhatsApp, telefone ou videoconferência, sem necessidade de deslocamento. E serve para entender a situação, verificar os prazos que já estão correndo e explicar quais são os caminhos possíveis.

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