Advogado para despejo em Brasília

Despejo por falta de pagamento: o rito e os prazos

É a hipótese mais comum. Vencido e não pago o aluguel, o locador pode ajuizar a ação e cumular o despejo com a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso, contra o locatário e o fiador, pela Lei 8.245/1991.

Citado, o inquilino tem quinze dias para contestar ou para purgar a mora, depositando em juízo o valor total devido: aluguéis e encargos vencidos até o depósito, multas, juros, custas e honorários. Feito o depósito integral, o contrato continua e o despejo não acontece. A faculdade não existe se o inquilino já a usou nos 24 meses anteriores à ação.

Julgado procedente o pedido, a apelação não impede a execução do despejo, porque na Lei do Inquilinato o recurso contra a sentença não tem efeito suspensivo. É um dos pontos em que a lei favorece claramente o locador.

A liminar com caução de três aluguéis, e quando ela cabe

O art. 59, §1º da Lei do Inquilinato prevê a desocupação liminar em quinze dias, sem ouvir o inquilino antes, desde que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel. A liminar não cabe em qualquer despejo: só nas hipóteses listadas, e quando a ação tem nelas o seu fundamento exclusivo.

• Falta de pagamento em contrato sem garantia, porque nunca houve fiador, caução ou seguro, ou porque a garantia se extinguiu ou o fiador se exonerou.
• Fim do prazo da locação não residencial, com ação proposta em até 30 dias do vencimento ou do cumprimento da notificação.
• Fim da locação para temporada, com ação proposta em até 30 dias do vencimento.
• Descumprimento de acordo de desocupação feito por escrito, com duas testemunhas e prazo mínimo de seis meses.
• Falta de nova garantia depois de notificado o inquilino para substituir a que se perdeu.
• Permanência do sublocatário após extinta a locação, ou de pessoas não autorizadas após a morte do locatário sem sucessor legítimo.

Fim do contrato, denúncia vazia e renovatória

Aqui mora o equívoco mais frequente de quem aluga sem orientação: quem exigiu fiador não tem liminar por falta de pagamento. A garantia protege o crédito, mas torna o despejo mais lento. E mesmo com liminar deferida por falta de pagamento, o inquilino ainda pode evitar a desocupação depositando o valor devido dentro dos quinze dias.

Na locação residencial, o prazo do contrato define o que o locador pode fazer no fim. Contrato escrito de 30 meses ou mais permite retomar o imóvel sem justificar o motivo, a chamada denúncia vazia: ao término, ou depois dele com notificação e 30 dias para desocupação. Contrato menor se prorroga por prazo indeterminado, e a retomada passa a depender das hipóteses do art. 47, como uso próprio ou de familiar, obra aprovada pelo poder público ou vigência ininterrupta de cinco anos.

Na locação comercial, a proteção do inquilino está na ação renovatória. Preenchidos os requisitos do art. 51, entre eles contrato escrito com prazo mínimo somado de cinco anos e três anos na mesma atividade, o locatário tem direito à renovação, e a ação precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Perdido esse intervalo, o direito se perde.

Revisional, garantias e o que o contrato não pode prever

Passados três anos do contrato ou do último acordo sobre o valor, locador ou locatário pode pedir judicialmente a revisão do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado (art. 19). É o remédio para aluguel que ficou muito acima ou muito abaixo do praticado na região, e a perícia de avaliação costuma decidir. Nas garantias, a lei é mais rígida do que se pratica:

• Uma garantia só: é proibido exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato, como fiador e caução juntos (art. 37, parágrafo único).
• Caução em dinheiro limitada a três meses de aluguel, depositada em poupança, com os rendimentos revertidos ao inquilino.
• Fiador responde com o próprio imóvel residencial: o STF, no Tema 1127, confirmou a penhora do bem de família do fiador na locação residencial e na comercial.
• Multa por devolução antecipada proporcional ao tempo que falta, dispensada quando o inquilino é transferido pelo empregador para outra localidade e avisa com 30 dias de antecedência (art. 4º).

Do lado do inquilino, e o que o locador não pode fazer

O inquilino tem direitos que raramente conhece: indenização pelas benfeitorias necessárias, salvo cláusula expressa em contrário (art. 35); preferência para comprar o imóvel em igualdade de condições com terceiros (art. 27); devolução da caução com os rendimentos; e recusa de despesas extraordinárias de condomínio, que cabem ao proprietário (art. 22, X).

Ao locador, o conselho mais valioso é negativo: não fazer justiça pelas próprias mãos. Trocar a fechadura, cortar água ou energia, retirar os móveis ou impedir o acesso do inquilino inadimplente é ilícito, pode gerar indenização e, conforme o caso, configurar o crime de exercício arbitrário das próprias razões. O despejo existe para isso e, com liminar, pode ser rápido.

Como escolher um advogado para despejo em Brasília

Antes de contratar um advogado para despejo em Brasília, vale gastar dez minutos checando os itens abaixo. Eles separam a atuação técnica da promessa vazia.

Este ponto vale especialmente aqui: o que mais pesa na velocidade do processo é a garantia do contrato: sem fiador, caução ou seguro, a falta de pagamento autoriza liminar de desocupação em quinze dias, mediante caução de três aluguéis. Quem não domina esse detalhe conduz o caso pelo caminho mais longo.

• Leitura da matrícula antes de qualquer opinião. A matrícula no cartório de registro de imóveis diz quem é o dono, quais ônus existem e qual o histórico. Opinião sobre compra, usucapião ou despejo sem ter lido a matrícula é palpite.
• Conhecimento da realidade fundiária do DF. Boa parte do DF tem imóveis em áreas públicas, condomínios em regularização e cessões de direito sem escritura. Quem não conhece a Terracap e a Reurb trata como simples o que é complexo, e o contrário.
• Honestidade sobre imóvel público. Área pública não é adquirida por usucapião, por mais antiga que seja a ocupação. Profissional que oferece usucapião sem verificar a natureza da área está vendendo uma ação perdida.
• Uso de perícia técnica quando o problema é físico. Vício construtivo e atraso de obra se provam com engenharia, não com fotos. Laudo técnico bem feito antes da ação muda o resultado.
• Atenção aos prazos de garantia e de decadência. Vícios de construção têm prazos que correm em paralelo e se perdem em silêncio. Saber qual corre no seu caso é o primeiro trabalho.
• Contrato de honorários por escrito. Com objeto, valor e forma de pagamento definidos, e separando assessoria na compra, ação judicial e fase de registro, que são trabalhos diferentes.

Um cuidado adicional: confirme a inscrição do profissional no site da OAB/DF antes de assinar qualquer contrato ou transferir valores. A consulta é pública, gratuita e leva dois minutos.

Falar com um advogado agora

O Sousa Duarte Advogados Associados atende em Águas Claras, Brasília/DF, e atua em todo o Distrito Federal e no Entorno. O contato inicial pode ser feito por WhatsApp, telefone ou videoconferência, sem necessidade de deslocamento. E serve para entender a situação, verificar os prazos que já estão correndo e explicar quais são os caminhos possíveis.

Em casos criminais urgentes, o plantão funciona 24 horas, inclusive em madrugadas, fins de semana e feriados. Toda a comunicação é protegida pelo sigilo profissional desde a primeira mensagem, mesmo que não haja contratação.

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