Vender loja de shopping: como passar o ponto sem perder o valor

O que você realmente vende ao vender loja de shopping

Juridicamente, a loja é um estabelecimento: o conjunto de bens organizado para a atividade, com instalações, estoque, marca ou franquia, clientela e o direito de ocupar aquele espaço. No shopping, este último item costuma valer mais que todos os outros somados, porque é ele que dá ao comprador o fluxo de público do empreendimento.

O problema é que esse direito não pertence ao lojista da mesma forma que o estoque. Ele nasce do contrato de locação, e o art. 13 da Lei 8.245/1991 exige consentimento prévio e escrito do locador para a cessão da locação. A simples demora do empreendedor em responder não vale como consentimento. Sem a anuência, o comprador fica com as prateleiras e sem o endereço.

A anuência do empreendedor e o que ele costuma exigir

Os contratos de shopping tratam a cessão em cláusula própria, quase sempre com condições. O empreendedor quer saber quem vai ocupar o espaço, porque a loja faz parte de um mix planejado, e quer preservar as garantias do contrato. Por isso a anuência raramente é automática.

O empreendedor pode recusar? Se o contrato veda a cessão ou a condiciona à aprovação dele, a recusa em regra é legítima, e dificilmente se obriga o shopping, pela via judicial, a aceitar um comprador. O que se pode discutir é a recusa usada como instrumento para renegociar o aluguel ou retomar o espaço, quando ela contradiz o próprio contrato ou os critérios aplicados a outros lojistas.

• Aprovação do comprador: capacidade financeira, experiência no ramo e, às vezes, a marca que será operada.
• Manutenção do ramo, ou aprovação expressa da mudança de atividade, conforme o mix do empreendimento.
• Nova garantia prestada pelo comprador, com liberação da garantia do vendedor só depois de aceita a nova.
• Quitação de aluguéis e encargos até a data da cessão.
• Pagamento da taxa de cessão, quando prevista no contrato.

A taxa de cessão: quanto e como se negocia

Muitos contratos preveem uma taxa de cessão, paga ao empreendedor como condição da anuência. Ela pode ser um valor fixo, um múltiplo do aluguel mínimo ou um percentual sobre o preço da venda do ponto. Prevista no contrato, a taxa costuma ser tratada como exigível nas locações de shopping, em que prevalece o que foi livremente pactuado entre empresários.

O ponto de atenção é o cálculo. Taxa sobre o preço da venda obriga o vendedor a revelar o valor negociado e pode incidir sobre bens que não têm relação com o espaço, como estoque e equipamentos. Separar no contrato de venda o preço do ponto, o das instalações e o do estoque ajuda a limitar a base e deixa a operação mais clara também para fins fiscais.

Quando o contrato é omisso sobre a taxa, a cobrança passa a ser negociação, e o vendedor não está obrigado a aceitar qualquer valor. Mas como a anuência continua necessária, a omissão raramente vira vantagem: o empreendedor que não pode exigir a taxa pode simplesmente demorar a responder.

Contrato de venda, Junta Comercial e dívidas anteriores

A venda do estabelecimento, chamada trespasse, é regulada pelo Código Civil. Para produzir efeitos contra terceiros, o contrato precisa ser averbado no registro da empresa, na Junta Comercial do DF, e publicado na imprensa oficial. Sem isso, a venda vale entre as partes, mas não protege nem o comprador nem o vendedor diante de credores.

As dívidas são o ponto que mais gera briga depois. Pelo art. 1.146 do Código Civil, o comprador responde pelos débitos anteriores regularmente contabilizados, e o vendedor continua solidariamente obrigado por um ano. Dívidas trabalhistas e tributárias seguem regras próprias de sucessão, que podem alcançar o comprador que continua a mesma atividade no mesmo lugar. Levantar o passivo antes da assinatura, com retenção de parte do preço como garantia, protege os dois lados.

Se o vendedor não ficar com bens suficientes para pagar o passivo, a venda só é eficaz com o pagamento dos credores ou o consentimento deles, na forma do art. 1.145. E, salvo autorização expressa, o vendedor não pode fazer concorrência ao comprador nos cinco anos seguintes, pelo art. 1.147.

O que preserva o valor do ponto

Quem pretende vender loja de shopping precisa olhar primeiro para o prazo do contrato. O comprador paga pelo ponto o que ele pode render no futuro, e o futuro depende da locação. Contrato com poucos meses pela frente e sem direito à renovatória vale muito menos, porque o comprador herda o risco de perder o espaço no vencimento. Vender com o contrato recém-renovado, ou com a ação renovatória já proposta, tende a sustentar um preço melhor.

O direito à renovação passa ao cessionário: o tempo de contrato já acumulado conta para o comprador, desde que a cessão seja regular. É um argumento de venda, e depende de a anuência do empreendedor estar formalizada por escrito.

Há ainda a alternativa de vender as quotas da empresa locatária, em vez do estabelecimento. O contrato de locação continua com a mesma pessoa jurídica, mas os contratos de shopping costumam tratar a mudança de controle como cessão, exigindo a mesma anuência. E quem compra quotas herda todo o passivo da empresa, não apenas o da loja. A escolha entre um caminho e outro se faz com o passivo levantado, e não pelo atalho.

Como escolher o advogado para vender loja de shopping

Quem procura um advogado para este caso normalmente já está diante de um problema em andamento. Estes critérios ajudam a comparar profissionais de forma objetiva, sem depender de impressão.

• Entendimento do negócio antes do documento. Contrato, acordo de sócios e estrutura societária só protegem se refletirem como a empresa funciona de verdade. Modelo pronto com o nome trocado não prevê o conflito que a sua operação vai ter.
• Visão de custo e de tempo do litígio. Ação empresarial consome anos e caixa. Profissional que apresenta a ação sem comparar com negociação, mediação ou arbitragem está oferecendo só uma das saídas.
• Atenção aos prazos que o empresário não vê. A janela da ação renovatória, o prazo da circular de franquia e o prazo de impugnação de edital se perdem sem aviso, e cada um vale o ponto, o investimento ou o contrato.
• Leitura de passivo oculto. Em compra de empresa ou entrada de sócio, os riscos trabalhista, tributário e contratual raramente estão no balanço. Due diligence séria procura onde ninguém mostrou.
• Integração com contabilidade e área tributária. Decisão societária tem efeito fiscal, e decisão fiscal tem efeito societário. Profissional que trabalha isolado do contador produz documento que custa caro depois.
• Contrato de honorários por escrito. Com escopo, valor e forma de pagamento definidos, distinguindo assessoria contínua, operação pontual e contencioso.

Por fim, desconfie de quem garante resultado. O Código de Ética e Disciplina da OAB proíbe expressamente essa promessa, e nenhum advogado controla a decisão judicial.

Como o escritório atua nesses casos

Este artigo se conecta às seguintes frentes de atuação do Sousa Duarte Advogados Associados:

• Advogado para Compra e Venda de Empresa em Brasília. Comprar uma empresa é comprar também o que ela deve, inclusive o que não aparece no balanço. A estrutura do negócio define a extensão desse risco: na compra de quotas, o comprador assume a sociedade inteira, com todo o passivo; no trespasse, a compra do estabelecimento, a lei ainda transfere dívidas trabalhistas, tributárias e as regularmente contabilizadas.
• Advogado para Lojista de Shopping em Brasília. A locação em shopping center segue a Lei do Inquilinato, mas com uma regra própria: prevalecem as condições livremente pactuadas entre lojista e empreendedor, e isso dá ao contrato um peso que a locação comum não tem. Cláusulas como res sperata, aluguel percentual sobre o faturamento, décimo terceiro aluguel e cláusula de raio são, em princípio, válidas, e o momento de discuti-las é antes da assinatura.
• Advogado para Ação Renovatória em Brasília. A ação renovatória obriga o proprietário a renovar a locação comercial quando o lojista cumpre os requisitos da Lei do Inquilinato e ajuíza o pedido dentro de uma janela fixa. O prazo não se suspende por negociação em andamento, e o lojista que ainda conversa com o proprietário quando faltam menos de seis meses para o fim do contrato perde o direito sem perceber.

Falar com um advogado agora

O Sousa Duarte Advogados Associados atende em Águas Claras, Brasília/DF, e atua em todo o Distrito Federal e no Entorno. O contato inicial pode ser feito por WhatsApp, telefone ou videoconferência, sem necessidade de deslocamento. E serve para entender a situação, verificar os prazos que já estão correndo e explicar quais são os caminhos possíveis.

Em casos criminais urgentes, o plantão funciona 24 horas, inclusive em madrugadas, fins de semana e feriados. Toda a comunicação é protegida pelo sigilo profissional desde a primeira mensagem, mesmo que não haja contratação.

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