Advogado para ação renovatória em Brasília

Os três requisitos, e o que costuma derrubar cada um

O art. 51 da Lei 8.245/1991 exige três condições cumulativas. Faltando uma, não há renovação compulsória, por mais antigo que seja o ponto e por mais que o lojista tenha investido nele.

O direito passa ao cessionário e ao sucessor da locação, e pode ser exercido pela sociedade de que o locatário faça parte quando o contrato autoriza que ela ocupe o imóvel. Na sublocação total, quem renova é o sublocatário.

• Contrato escrito e com prazo determinado: locação verbal, ou já prorrogada por prazo indeterminado, não dá direito à ação. É a armadilha mais comum: o contrato venceu, o aluguel continuou sendo pago, ninguém assinou aditivo, e o direito à renovação deixou de existir.
• Cinco anos de contrato, num único instrumento ou pela soma de contratos escritos sucessivos e ininterruptos. Um período sem contrato escrito entre um e outro compromete a soma.
• Três anos no mesmo ramo, de forma ininterrupta, até a data do pedido. Quem trocou de atividade no meio do caminho recomeça a contagem.

A janela que se fecha seis meses antes do fim do contrato

A ação precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato em vigor, pelo §5º do mesmo artigo. O prazo é decadencial: não se suspende, não se interrompe e não se recupera.

O que costuma consumir esse prazo é a negociação. O proprietário acena com a renovação amigável, as partes trocam propostas, e quando a conversa esfria faltam quatro meses para o vencimento. A partir daí o lojista depende da boa vontade do locador, que pode retomar o imóvel ao término do prazo, com direito a liminar de despejo se propuser a ação em até trinta dias do vencimento.

A regra prática evita a maior parte das perdas: negociar em paralelo, com a ação já proposta ou com data marcada para propô-la. Acordo no curso do processo é frequente e encerra a discussão sem prejuízo para nenhum dos lados.

O que o proprietário pode alegar para não renovar

A defesa do locador é limitada pelos arts. 52 e 72 da lei, e conhecer esses limites ajuda a medir o risco antes de ajuizar.

Quando a renovação é negada por proposta melhor de terceiro, ou quando o proprietário não dá ao imóvel, em três meses da entrega, o destino que alegou, o lojista tem direito a indenização pela mudança, pela perda do lugar e pela desvalorização do fundo de comércio.

• Uso próprio, ou transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, com maioria do capital do locador, do cônjuge, de ascendente ou de descendente. O imóvel não pode ser destinado ao mesmo ramo do lojista, salvo se a locação envolvia também o fundo de comércio.
• Obras de radical transformação determinadas pelo poder público, ou modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade.
• Proposta melhor de terceiro, que precisa vir por escrito, assinada pelo interessado e por duas testemunhas, com indicação de ramo diferente do exercido pelo locatário. O lojista pode cobrir essa proposta na réplica.
• Proposta insuficiente do próprio locatário, abaixo do valor locativo real, ou ausência de algum dos requisitos.

Quando o problema é o valor: a revisional de aluguel

Se o contrato ainda tem prazo, mas o aluguel se descolou do mercado, o caminho é outro. O art. 19 da Lei do Inquilinato permite a qualquer das partes, depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, pedir a revisão judicial para ajustá-lo ao preço de mercado.

Na revisional, o juiz pode fixar aluguel provisório desde a citação: quando o pedido é do locador, até 80% do valor pretendido; quando é do locatário, não menos que 80% do aluguel vigente. A definição final costuma vir de perícia sobre o valor locativo, com comparação de imóveis semelhantes na mesma região.

Um alerta honesto: a revisional funciona nos dois sentidos, e a renovatória também fixa o aluguel do novo período pelo mercado. Onde os aluguéis subiram, entrar com a ação pode resultar num valor maior que o atual. A conta vem antes da petição.

Documentos para separar antes de ajuizar

A petição inicial da renovatória tem requisitos próprios no art. 71, e a falta de um deles pode levar à extinção do processo quando o prazo para uma nova ação já acabou.

• Contratos escritos de todo o período, com aditivos, para demonstrar os cinco anos sem interrupção.
• Prova do exato cumprimento do contrato em curso: comprovantes de aluguel e encargos em dia.
• Quitação de impostos e taxas do imóvel que cabiam ao locatário, como IPTU e TLP, quando o contrato os transfere.
• Proposta clara das condições da renovação, com o valor do aluguel oferecido.
• Fiador com prova de idoneidade financeira e declaração de que aceita os encargos da fiança, quando o contrato prevê essa garantia.
• Prova de atividade no mesmo ramo por três anos: contrato social, licença de funcionamento, notas fiscais.

Como escolher um advogado para ação renovatória em Brasília

A decisão de contratar um advogado para ação renovatória em Brasília raramente é tomada com tranquilidade. Para não decidir apenas por indicação ou por preço, vale conferir os pontos a seguir.

Este ponto vale especialmente aqui: o prazo não se suspende por negociação em andamento, e o lojista que ainda conversa com o proprietário quando faltam menos de seis meses para o fim do contrato perde o direito sem perceber. Quem não domina esse detalhe conduz o caso pelo caminho mais longo.

• Entendimento do negócio antes do documento. Contrato, acordo de sócios e estrutura societária só protegem se refletirem como a empresa funciona de verdade. Modelo pronto com o nome trocado não prevê o conflito que a sua operação vai ter.
• Visão de custo e de tempo do litígio. Ação empresarial consome anos e caixa. Profissional que apresenta a ação sem comparar com negociação, mediação ou arbitragem está oferecendo só uma das saídas.
• Atenção aos prazos que o empresário não vê. A janela da ação renovatória, o prazo da circular de franquia e o prazo de impugnação de edital se perdem sem aviso, e cada um vale o ponto, o investimento ou o contrato.
• Leitura de passivo oculto. Em compra de empresa ou entrada de sócio, os riscos trabalhista, tributário e contratual raramente estão no balanço. Due diligence séria procura onde ninguém mostrou.
• Integração com contabilidade e área tributária. Decisão societária tem efeito fiscal, e decisão fiscal tem efeito societário. Profissional que trabalha isolado do contador produz documento que custa caro depois.
• Contrato de honorários por escrito. Com escopo, valor e forma de pagamento definidos, distinguindo assessoria contínua, operação pontual e contencioso.

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