Advogado de regularização fundiária em Brasília

Reurb-S e Reurb-E: a classificação que define quem paga

A Lei 13.465/2017 divide a regularização em duas modalidades, e a classificação do núcleo é um dos primeiros atos do procedimento. Um mesmo núcleo pode ter as duas, conforme o perfil de cada parte da ocupação.

• Reurb-S, de interesse social: núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados pelo poder público. A infraestrutura essencial fica a cargo do poder público, e o primeiro registro dos títulos é isento de custas e emolumentos.
• Reurb-E, de interesse específico: todos os demais casos. Os beneficiários custeiam projeto e infraestrutura e, quando a terra é pública, pagam pelo lote.

Como o procedimento anda, e onde ele costuma parar

No DF, o Plano Diretor de Ordenamento Territorial delimita as áreas de regularização de interesse social e de interesse específico, e estar ou não dentro delas muda tudo. Boa parte dos condomínios horizontais de classe média se enquadra em Reurb-E, enquanto ocupações de baixa renda, como as do Sol Nascente e do Pôr do Sol, concentram os processos de Reurb-S.

A Reurb pode ser requerida pelo próprio poder público, pelos moradores, individual ou coletivamente, por associações e cooperativas, pelos proprietários e loteadores, pela Defensoria Pública e pelo Ministério Público. O requerimento abre um procedimento administrativo com etapas definidas.

• Requerimento e classificação da modalidade, com notificação dos titulares registrais e dos confrontantes, que podem impugnar.
• Levantamento topográfico e cadastral, com a identificação de cada lote e de cada ocupante.
• Projeto de regularização fundiária: urbanístico, estudos ambientais, áreas de risco e definição das obras de infraestrutura e de quem as executa.
• Aprovação pelo poder público, que no DF envolve os órgãos de desenvolvimento urbano e de meio ambiente e as concessionárias de serviço.
• Certidão de Regularização Fundiária, a CRF, levada ao cartório de registro de imóveis, que abre as matrículas dos lotes e registra os títulos.

Terra pública: legitimação fundiária e venda direta pela Terracap

Quando o núcleo está em terra pública, e no DF isso quase sempre significa terra administrada pela Terracap, a usucapião está fora de questão. A titulação passa por instrumentos próprios da Reurb.

• Legitimação fundiária: aquisição originária da propriedade, conferida pelo poder público a quem ocupa lote em núcleo consolidado existente até 22 de dezembro de 2016. Na Reurb-S, exige que o beneficiário não seja proprietário exclusivo, concessionário ou foreiro de imóvel urbano ou rural nem tenha sido contemplado antes com benefício igual. O instrumento está em julgamento no STF (ADIs 5771, 5787 e 5883), com votos pela invalidação de parte das regras, e o resultado pode alterá-lo.
• Venda direta: na Reurb-E sobre terra pública, o ocupante compra o lote sem licitação, pelo valor apurado pelo poder público, que não deve incluir as construções e benfeitorias feitas pelo próprio ocupante.
• Legitimação de posse: título que reconhece a posse e pode se converter em propriedade cinco anos depois do registro, mas que não se aplica a imóveis públicos.

O que depende do advogado, e o que depende só do poder público

É preciso ser direto. A regularização de um núcleo inteiro depende de decisões do GDF, de licenças ambientais, de obras de infraestrutura e de aprovação de projeto, e nenhum advogado acelera essas etapas por petição. Muitas ocupações do DF estão em áreas de proteção ambiental ou de mananciais, há condomínios com processos que atravessam décadas, e prometer prazo nessa matéria é desonesto.

O que o trabalho jurídico faz, e faz diferença, é outra coisa:

• Garantir que o morador esteja no cadastro com a documentação de ocupação correta, porque quem fica de fora do levantamento tem muito mais trabalho depois.
• Organizar a associação para que ela requeira, acompanhe o processo e responda às exigências no prazo.
• Impugnar exigências sem base legal e defender o ocupante diante de impugnação de terceiros.
• Conferir a cadeia de cessões de cada lote, para que a titulação vá para quem de fato tem o direito.
• Defender o ocupante em ações de desocupação e em autos de demolição da fiscalização.

Construir durante o processo, e quando o problema é do lote

Construir ou ampliar enquanto a regularização não termina é o erro mais caro. Obra sem alvará em área irregular está sujeita à fiscalização do DF Legal e à demolição, e a existência de processo de regularização em curso não a protege automaticamente.

Às vezes o núcleo avança e um lote específico trava: sobreposição com o vizinho, área maior que a do projeto, parte do terreno em área de preservação, duas pessoas reivindicando o mesmo lote por cessões diferentes. Esses conflitos podem ser resolvidos dentro do procedimento, por mediação ou impugnação, ou exigir ação própria no TJDFT. E quem está em área particular ou tem título anterior pode ter caminho individual mais rápido que a Reurb. Saber se o seu lote depende do núcleo ou pode seguir sozinho é a primeira pergunta a responder.

Como escolher um advogado de regularização fundiária em Brasília

Quem procura um advogado de regularização fundiária em Brasília normalmente já está diante de um problema em andamento. Estes critérios ajudam a comparar profissionais de forma objetiva, sem depender de impressão.

Este ponto vale especialmente aqui: diferentemente da usucapião ou da escritura de um imóvel isolado, a regularização é um procedimento coletivo, conduzido pelo poder público, que depende de projeto urbanístico, estudos ambientais e aprovação do governo antes que qualquer lote seja registrado. Quem não domina esse detalhe conduz o caso pelo caminho mais longo.

• Leitura da matrícula antes de qualquer opinião. A matrícula no cartório de registro de imóveis diz quem é o dono, quais ônus existem e qual o histórico. Opinião sobre compra, usucapião ou despejo sem ter lido a matrícula é palpite.
• Conhecimento da realidade fundiária do DF. Boa parte do DF tem imóveis em áreas públicas, condomínios em regularização e cessões de direito sem escritura. Quem não conhece a Terracap e a Reurb trata como simples o que é complexo, e o contrário.
• Honestidade sobre imóvel público. Área pública não é adquirida por usucapião, por mais antiga que seja a ocupação. Profissional que oferece usucapião sem verificar a natureza da área está vendendo uma ação perdida.
• Uso de perícia técnica quando o problema é físico. Vício construtivo e atraso de obra se provam com engenharia, não com fotos. Laudo técnico bem feito antes da ação muda o resultado.
• Atenção aos prazos de garantia e de decadência. Vícios de construção têm prazos que correm em paralelo e se perdem em silêncio. Saber qual corre no seu caso é o primeiro trabalho.
• Contrato de honorários por escrito. Com objeto, valor e forma de pagamento definidos, e separando assessoria na compra, ação judicial e fase de registro, que são trabalhos diferentes.

Verifique também a inscrição ativa na OAB/DF. A consulta é pública e gratuita, e elimina de saída o risco mais grave, que é contratar quem não pode advogar.

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