Contrato de aluguel de loja: o que negociar antes de assinar

Prazo: o número que decide se o ponto é seu

O prazo do contrato de aluguel de loja define se o lojista terá direito à ação renovatória, que obriga o proprietário a renovar a locação. O requisito é de cinco anos, num contrato só ou na soma de contratos escritos sem intervalo, além de três anos no mesmo ramo. Contrato de três anos, sem continuidade por escrito, deixa o lojista sem essa proteção no primeiro vencimento.

Se o proprietário não aceita cinco anos de uma vez, há alternativa: um novo contrato escrito, ou aditivo, assinado antes do vencimento, sem lacuna entre os instrumentos, para que os prazos se somem. O que não funciona é deixar o contrato vencer e continuar pagando, porque a locação passa a ser por prazo indeterminado e o proprietário pode encerrá-la com trinta dias de aviso.

Prazo longo também tem custo: prende o lojista ao endereço e aumenta a multa em caso de saída antecipada. O equilíbrio costuma estar num prazo de cinco anos com multa decrescente e hipóteses claras de saída, o que protege o ponto sem transformar o contrato numa armadilha se o negócio não der certo.

Carência e o início de cada cobrança

A loja precisa de obra antes de abrir, e durante esse período não fatura. Carência de aluguel para a fase de instalação não está na lei, é pura negociação, e é mais fácil de obter quando o imóvel exige adaptação relevante ou está vago há algum tempo. O ponto é definir por escrito quanto tempo, a partir de quando e o que a carência abrange.

Carência de aluguel não é carência de tudo. Condomínio, IPTU, TLP e contas de consumo podem continuar correndo desde a entrega das chaves, se o contrato não disser o contrário. Vale ainda prever o que acontece se a licença de funcionamento atrasar por motivo alheio ao lojista.

Obras, benfeitorias e a devolução da loja

Pela Lei do Inquilinato, as benfeitorias necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização, e as úteis, quando autorizadas, também, com direito de retenção. Mas o contrato pode afastar tudo isso, e a Súmula 335 do STJ confirma a validade da renúncia. Quem vai investir alto na adaptação do imóvel precisa negociar essa cláusula, e não descobri-la na saída.

Três pontos merecem redação expressa: quais obras já estão autorizadas, com projeto anexo; o que acontece com o investimento se o contrato não for renovado; e em que estado a loja deve ser devolvida. Sem cláusula específica, o lojista deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, o que pode significar desfazer obras e acrescentar um custo relevante ao fim do contrato.

Reajuste, multa e o custo de sair antes

O índice de reajuste é de livre escolha, desde que o aluguel não seja fixado em moeda estrangeira nem vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo, e a periodicidade do reajuste não pode ser inferior a um ano. A escolha importa: índices diferentes podem se afastar muito em alguns períodos, e o contrato de cinco anos acumula a diferença. Vale prever também um índice substituto, para o caso de extinção do escolhido.

A multa por devolução antecipada deve ser proporcional ao tempo que falta, pelo art. 4º, mas a base sobre a qual a proporção incide é negociável. Multa de três aluguéis aplicada proporcionalmente é bem diferente de multa de doze. Também é razoável negociar a dispensa da multa depois de certo tempo de contrato, ou sua redução se o lojista apresentar substituto aceito pelo proprietário.

Garantia e proteção do ponto se o imóvel for vendido

A lei permite uma única garantia por contrato: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Exigir duas é vedado. Para a empresa, a escolha envolve quanto capital fica parado e se os sócios vão responder com o patrimônio pessoal, e isso também se negocia.

O risco menos lembrado é a venda do imóvel. Se o proprietário vender durante a locação, o comprador pode denunciar o contrato e pedir a loja com noventa dias para desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbada na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis. A cláusula ocupa uma linha no contrato, e a averbação é um procedimento simples de cartório.

A averbação também reforça o direito de preferência. Averbado o contrato pelo menos trinta dias antes da venda, o lojista preterido pode reclamar o imóvel para si, depositando o preço e as despesas da transferência.

O que conferir antes de assinar o contrato de aluguel de loja

Uma revisão antes da assinatura custa menos que qualquer discussão depois dela. No DF, dois cuidados valem para qualquer endereço: confirmar que a atividade é permitida pelas normas de uso do solo daquele lote, porque a licença de funcionamento depende disso, e conferir a matrícula do imóvel, para saber quem é o proprietário e se há ônus que possam afetar a locação.

• Prazo de cinco anos, ou estrutura que permita somar contratos sem intervalo.
• Carência com duração, termo inicial e alcance definidos.
• Benfeitorias: obras autorizadas, indenização e estado de devolução.
• Índice e periodicidade do reajuste, com índice substituto.
• Multa proporcional, com hipóteses de redução ou dispensa.
• Cláusula de vigência e averbação na matrícula.
• Condição de licença: saída sem multa se a atividade não puder ser licenciada no endereço.

Como escolher o advogado para contrato de aluguel de loja

Escolher um advogado para este caso costuma acontecer no pior momento possível, com prazo correndo e sem tempo para pesquisar com calma. Os critérios abaixo são objetivos e podem ser verificados em poucos minutos.

• Entendimento do negócio antes do documento. Contrato, acordo de sócios e estrutura societária só protegem se refletirem como a empresa funciona de verdade. Modelo pronto com o nome trocado não prevê o conflito que a sua operação vai ter.
• Visão de custo e de tempo do litígio. Ação empresarial consome anos e caixa. Profissional que apresenta a ação sem comparar com negociação, mediação ou arbitragem está oferecendo só uma das saídas.
• Atenção aos prazos que o empresário não vê. A janela da ação renovatória, o prazo da circular de franquia e o prazo de impugnação de edital se perdem sem aviso, e cada um vale o ponto, o investimento ou o contrato.
• Leitura de passivo oculto. Em compra de empresa ou entrada de sócio, os riscos trabalhista, tributário e contratual raramente estão no balanço. Due diligence séria procura onde ninguém mostrou.
• Integração com contabilidade e área tributária. Decisão societária tem efeito fiscal, e decisão fiscal tem efeito societário. Profissional que trabalha isolado do contador produz documento que custa caro depois.
• Contrato de honorários por escrito. Com escopo, valor e forma de pagamento definidos, distinguindo assessoria contínua, operação pontual e contencioso.

Verifique também a inscrição ativa na OAB/DF. A consulta é pública e gratuita, e elimina de saída o risco mais grave, que é contratar quem não pode advogar.

Como o escritório atua nesses casos

Este artigo se conecta às seguintes frentes de atuação do Sousa Duarte Advogados Associados:

• Advogado para Ação Renovatória em Brasília. A ação renovatória obriga o proprietário a renovar a locação comercial quando o lojista cumpre os requisitos da Lei do Inquilinato e ajuíza o pedido dentro de uma janela fixa. O prazo não se suspende por negociação em andamento, e o lojista que ainda conversa com o proprietário quando faltam menos de seis meses para o fim do contrato perde o direito sem perceber.
• Advogado para Despejo em Brasília. A ação de despejo é o caminho para o locador retomar o imóvel alugado, por falta de pagamento, fim do prazo, infração contratual ou outra hipótese prevista na Lei do Inquilinato. O que mais pesa na velocidade do processo é a garantia do contrato: sem fiador, caução ou seguro, a falta de pagamento autoriza liminar de desocupação em quinze dias, mediante caução de três aluguéis.
• Advogado para Comércio Varejista em Brasília. O comércio varejista vive do Código de Defesa do Consumidor, mas quase sempre o lê pelo lado do cliente, e isso leva a dois erros opostos: ceder a exigências que a lei não impõe e ignorar obrigações que geram multa. Troca de produto sem defeito em loja física, por exemplo, não é obrigação legal, enquanto a divergência entre o preço da etiqueta e o do caixa se resolve pelo menor valor.

Falar com um advogado agora

O Sousa Duarte Advogados Associados atende em Águas Claras, Brasília/DF, e atua em todo o Distrito Federal e no Entorno. O contato inicial pode ser feito por WhatsApp, telefone ou videoconferência, sem necessidade de deslocamento. E serve para entender a situação, verificar os prazos que já estão correndo e explicar quais são os caminhos possíveis.

Em casos criminais urgentes, o plantão funciona 24 horas, inclusive em madrugadas, fins de semana e feriados. Toda a comunicação é protegida pelo sigilo profissional desde a primeira mensagem, mesmo que não haja contratação.

Falar no WhatsApp (61) 99876-8256

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