Despejo de imóvel comercial: como a empresa pode se defender

Os quatro caminhos para o despejo de imóvel comercial

Identificar o fundamento da ação é o primeiro passo, porque ele define o prazo, a possibilidade de liminar e a defesa cabível. A mesma empresa pode receber uma ação por falta de pagamento que se resolve com um depósito, ou uma ação por fim de prazo que nenhum pagamento resolve.

Na ação por infração contratual, a discussão é de fato: se houve a cessão, a obra ou a mudança de uso alegada, e se o contrato de fato a proibia. Já a desocupação que se segue a uma renovatória improcedente depende do que foi decidido nela, e a margem de defesa costuma ser mínima.

• Falta de pagamento de aluguel ou encargos, com possibilidade de purgar a mora.
• Fim do prazo do contrato, com ou sem notificação, conforme o contrato esteja em vigor ou já prorrogado.
• Infração contratual, como cessão sem anuência, mudança de destinação ou obra não autorizada.
• Renovatória julgada improcedente, em que a própria sentença pode determinar a desocupação.

Falta de pagamento: purgar a mora ou contestar

Citada, a empresa tem quinze dias para contestar ou para purgar a mora, depositando em juízo o valor integral: aluguéis e encargos vencidos até o depósito, multa, juros, custas e honorários. Feito o depósito completo, o contrato continua. A faculdade não existe se já foi usada nos vinte e quatro meses anteriores à ação.

Quando o contrato não tem garantia, ou a garantia se extinguiu, o locador pode obter liminar de desocupação em quinze dias, prestando caução de três aluguéis. Mesmo assim, a empresa pode evitar a saída depositando a totalidade do débito dentro desses quinze dias.

Contestar só faz sentido quando há o que contestar: encargos que o contrato não transfere, valores já pagos, multa aplicada fora do previsto ou despesa que a lei proíbe cobrar. Contestar para ganhar tempo, sem fundamento, costuma terminar em despejo com a dívida maior e o prazo de purgação já perdido.

Fim do prazo: a notificação, os trinta dias e a liminar

Na locação não residencial, o contrato com prazo determinado termina no dia fixado, sem necessidade de aviso. Se o locador propõe a ação em até trinta dias do vencimento, pode pedir liminar de desocupação em quinze dias. Se deixa a empresa no imóvel por mais de trinta dias sem oposição, a locação se prorroga por prazo indeterminado, nas mesmas condições.

Prorrogada, a locação pode ser encerrada a qualquer tempo por notificação escrita, com trinta dias para desocupar. A defesa, aqui, é mais estreita do que parece, porque o locador não precisa justificar o motivo. O que se examina é a regularidade da notificação, quem a assinou, a quem foi enviada, se o prazo foi respeitado e se a ação foi proposta a tempo de caber liminar.

É nesse ponto que a renovatória faz falta. Empresa que tinha contrato de cinco anos e deixou passar a janela de ajuizamento está exatamente aqui, sem defesa de mérito contra a retomada. Se a janela ainda está aberta, propor a renovatória é a defesa mais forte que existe contra o despejo de imóvel comercial por fim de prazo.

Benfeitorias, instalações e o valor investido no ponto

Salvo cláusula expressa em contrário, as benfeitorias necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização, e as úteis, quando autorizadas, também, com direito de retenção do imóvel até o pagamento. A Súmula 335 do STJ, porém, admite a cláusula de renúncia a essa indenização, e ela é frequente nos contratos comerciais.

Na prática, boa parte do investimento de uma loja, como fachada, mobiliário e iluminação decorativa, costuma ser tratada como instalação removível ou benfeitoria voluptuária, que não gera indenização. A empresa pode retirar o que for possível sem afetar a estrutura do imóvel. Conhecer esse limite antes de discutir evita apostar num crédito que o contrato já afastou.

A indenização pelo fundo de comércio é outra coisa e só existe em hipóteses específicas, como a renovação negada por proposta melhor de terceiro ou o uso diverso do alegado pelo locador. Fora delas, perder o ponto não gera, por si, direito a indenização.

Negociar a saída pode valer mais que contestar

Nem toda ação comporta defesa, e dizer isso é parte do trabalho. Quando o fundamento é o fim do prazo e não há renovatória possível, a contestação raramente muda o resultado, e o recurso contra a sentença não suspende a execução do despejo. O que ainda pode ser construído é o tempo e o modo da saída.

Acordo com prazo de desocupação compatível com a mudança da operação, dispensa ou redução de multa, compensação de valores e devolução da caução costumam ser negociáveis, porque o locador também ganha ao evitar a execução forçada. A lei prevê que o acordo de desocupação feito por escrito, com duas testemunhas e prazo mínimo de seis meses, autoriza liminar se descumprido, e por isso o prazo acertado precisa ser realista.

Em nenhuma hipótese o locador pode trocar a fechadura, cortar energia ou retirar bens da loja por conta própria. Se isso acontecer, a medida é judicial e imediata, com registro do fato e das perdas do dia. No DF, as ações de despejo correm nas varas cíveis do TJDFT, em regra no foro onde fica o imóvel, salvo foro eleito no contrato.

Como escolher o advogado para despejo de imóvel comercial

Antes de contratar um advogado para este caso, vale gastar dez minutos checando os itens abaixo. Eles separam a atuação técnica da promessa vazia.

• Leitura da matrícula antes de qualquer opinião. A matrícula no cartório de registro de imóveis diz quem é o dono, quais ônus existem e qual o histórico. Opinião sobre compra, usucapião ou despejo sem ter lido a matrícula é palpite.
• Conhecimento da realidade fundiária do DF. Boa parte do DF tem imóveis em áreas públicas, condomínios em regularização e cessões de direito sem escritura. Quem não conhece a Terracap e a Reurb trata como simples o que é complexo, e o contrário.
• Honestidade sobre imóvel público. Área pública não é adquirida por usucapião, por mais antiga que seja a ocupação. Profissional que oferece usucapião sem verificar a natureza da área está vendendo uma ação perdida.
• Uso de perícia técnica quando o problema é físico. Vício construtivo e atraso de obra se provam com engenharia, não com fotos. Laudo técnico bem feito antes da ação muda o resultado.
• Atenção aos prazos de garantia e de decadência. Vícios de construção têm prazos que correm em paralelo e se perdem em silêncio. Saber qual corre no seu caso é o primeiro trabalho.
• Contrato de honorários por escrito. Com objeto, valor e forma de pagamento definidos, e separando assessoria na compra, ação judicial e fase de registro, que são trabalhos diferentes.

Verifique também a inscrição ativa na OAB/DF. A consulta é pública e gratuita, e elimina de saída o risco mais grave, que é contratar quem não pode advogar.

Como o escritório atua nesses casos

Este artigo se conecta às seguintes frentes de atuação do Sousa Duarte Advogados Associados:

• Advogado para Despejo em Brasília. A ação de despejo é o caminho para o locador retomar o imóvel alugado, por falta de pagamento, fim do prazo, infração contratual ou outra hipótese prevista na Lei do Inquilinato. O que mais pesa na velocidade do processo é a garantia do contrato: sem fiador, caução ou seguro, a falta de pagamento autoriza liminar de desocupação em quinze dias, mediante caução de três aluguéis.
• Advogado para Ação Renovatória em Brasília. A ação renovatória obriga o proprietário a renovar a locação comercial quando o lojista cumpre os requisitos da Lei do Inquilinato e ajuíza o pedido dentro de uma janela fixa. O prazo não se suspende por negociação em andamento, e o lojista que ainda conversa com o proprietário quando faltam menos de seis meses para o fim do contrato perde o direito sem perceber.
• Advogado para Lojista de Shopping em Brasília. A locação em shopping center segue a Lei do Inquilinato, mas com uma regra própria: prevalecem as condições livremente pactuadas entre lojista e empreendedor, e isso dá ao contrato um peso que a locação comum não tem. Cláusulas como res sperata, aluguel percentual sobre o faturamento, décimo terceiro aluguel e cláusula de raio são, em princípio, válidas, e o momento de discuti-las é antes da assinatura.

Falar com um advogado agora

O Sousa Duarte Advogados Associados atende em Águas Claras, Brasília/DF, e atua em todo o Distrito Federal e no Entorno. O contato inicial pode ser feito por WhatsApp, telefone ou videoconferência, sem necessidade de deslocamento. E serve para entender a situação, verificar os prazos que já estão correndo e explicar quais são os caminhos possíveis.

Em casos criminais urgentes, o plantão funciona 24 horas, inclusive em madrugadas, fins de semana e feriados. Toda a comunicação é protegida pelo sigilo profissional desde a primeira mensagem, mesmo que não haja contratação.

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