Requisitos da ação renovatória: o que o lojista precisa provar

Os três requisitos da ação renovatória, um por um

O primeiro é o contrato escrito e com prazo determinado. Locação verbal não dá direito à renovação, e locação que venceu e continuou por prazo indeterminado também não. É a armadilha mais comum entre lojistas antigos: o contrato acabou, o aluguel seguiu sendo pago normalmente, ninguém assinou aditivo, e o direito deixou de existir sem nenhum aviso.

O segundo é o prazo mínimo de cinco anos, num único contrato ou na soma de contratos escritos sucessivos. A lei fala em prazos ininterruptos, e por isso o intervalo entre um instrumento e outro é o ponto que o proprietário ataca primeiro. O terceiro é a exploração do mesmo ramo de comércio por pelo menos três anos, sem interrupção, até a data do pedido.

• Contrato escrito com prazo determinado, em vigor na data do ajuizamento.
• Cinco anos de contrato, num instrumento só ou somando contratos escritos sem intervalo entre eles.
• Três anos no mesmo ramo, contados até o pedido, sem troca de atividade no caminho.

A janela de prazo: entre um ano e seis meses antes do fim

O § 5º do art. 51 fixa o intervalo: a ação deve ser proposta no máximo um ano e no mínimo seis meses antes do término do contrato em vigor. O prazo é decadencial. Não se suspende por negociação, não se interrompe por notificação e não se recupera depois de perdido.

O que mais consome essa janela é a conversa com o proprietário. Ele acena com a renovação amigável, as propostas vão e voltam, e quando a negociação esfria faltam quatro meses para o vencimento. A partir daí o lojista depende da vontade do locador, que pode retomar o imóvel no fim do prazo e, se propuser a ação de despejo em até trinta dias do vencimento, pedir liminar de desocupação.

A regra prática é simples: marcar na agenda a data em que faltarão seis meses para o fim do contrato, contar para trás e negociar com a ação já proposta ou com data definida para propô-la. Acordo no curso do processo é frequente e encerra a discussão sem prejuízo para nenhum dos lados.

O que precisa acompanhar a petição inicial

Provar os requisitos da ação renovatória é trabalho de documento, e o art. 71 da lei lista o que deve acompanhar a petição. A falta de um item pode levar à extinção do processo quando já não há prazo para propor outra ação. É por isso que a renovatória se prepara com meses de antecedência, e não na última semana da janela.

• Os contratos escritos de todo o período, com aditivos, para demonstrar os cinco anos sem interrupção.
• O exato cumprimento do contrato em curso: aluguéis e encargos pagos em dia, sem infração pendente.
• A quitação de impostos e taxas que cabiam ao locatário, como IPTU e TLP, quando o contrato os transfere.
• A proposta de renovação, clara e precisa, com o valor de aluguel oferecido.
• O fiador, quando o contrato tem essa garantia, com prova de idoneidade financeira atual e aceitação dos encargos, autorizada pelo cônjuge se ele for casado.
• A atividade no mesmo ramo: contrato social, licença de funcionamento e notas fiscais do período.
• A condição de cessionário ou sucessor, quando quem pede não é o locatário original.

O que costuma derrubar a ação

A maior parte das renovatórias perdidas não cai no mérito, cai na preliminar. Proposta fora da janela, contrato que já estava prorrogado por prazo indeterminado, período sem contrato escrito entre dois instrumentos, aluguel pago com atraso reiterado ou IPTU em aberto: qualquer um desses pontos basta para o juiz nem chegar a discutir o valor.

Há também o erro de estratégia. Quem oferece na inicial um aluguel muito abaixo do mercado entrega ao proprietário o argumento da proposta insuficiente, previsto no art. 72. E quem troca de ramo no meio do contrato, mesmo para atividade parecida, pode ver a contagem dos três anos recomeçar.

Vale dizer com franqueza: nem todo ponto justifica a ação. Se o faturamento não depende do endereço, se o aluguel de mercado subiu muito ou se o lojista já pensa em mudar, a renovatória pode custar mais do que entrega, porque o valor do novo período é fixado pelo mercado e pode sair maior que o atual.

O que o proprietário pode alegar para não renovar

Mesmo com os requisitos cumpridos, a lei permite ao locador recusar a renovação em hipóteses fechadas. Ele pode alegar obras de radical transformação determinadas pelo poder público, ou que aumentem o valor do imóvel, uso próprio ou transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, cuja maioria do capital seja dele, do cônjuge, de ascendente ou de descendente, ou proposta melhor de terceiro.

Em shopping center, a recusa por uso próprio não é admitida, pelo § 2º do art. 52. E quando a renovação é negada por proposta de terceiro, ou quando o proprietário não dá ao imóvel, em três meses da entrega, o destino que alegou, o lojista tem direito a indenização pela mudança, pela perda do lugar e pela desvalorização do fundo de comércio.

Quanto ao valor, a renovação não congela o aluguel. Na contestação o proprietário pode pedir aluguel provisório de até 80% do que pretende, devido desde o primeiro mês do novo período, e o valor definitivo costuma sair de perícia sobre o preço de mercado. No DF, a ação corre nas varas cíveis do TJDFT, em regra no foro onde fica o imóvel, salvo foro eleito no contrato.

Como escolher o advogado para requisitos da ação renovatória

Escolher um advogado para este caso costuma acontecer no pior momento possível, com prazo correndo e sem tempo para pesquisar com calma. Os critérios abaixo são objetivos e podem ser verificados em poucos minutos.

• Entendimento do negócio antes do documento. Contrato, acordo de sócios e estrutura societária só protegem se refletirem como a empresa funciona de verdade. Modelo pronto com o nome trocado não prevê o conflito que a sua operação vai ter.
• Visão de custo e de tempo do litígio. Ação empresarial consome anos e caixa. Profissional que apresenta a ação sem comparar com negociação, mediação ou arbitragem está oferecendo só uma das saídas.
• Atenção aos prazos que o empresário não vê. A janela da ação renovatória, o prazo da circular de franquia e o prazo de impugnação de edital se perdem sem aviso, e cada um vale o ponto, o investimento ou o contrato.
• Leitura de passivo oculto. Em compra de empresa ou entrada de sócio, os riscos trabalhista, tributário e contratual raramente estão no balanço. Due diligence séria procura onde ninguém mostrou.
• Integração com contabilidade e área tributária. Decisão societária tem efeito fiscal, e decisão fiscal tem efeito societário. Profissional que trabalha isolado do contador produz documento que custa caro depois.
• Contrato de honorários por escrito. Com escopo, valor e forma de pagamento definidos, distinguindo assessoria contínua, operação pontual e contencioso.

Um cuidado adicional: confirme a inscrição do profissional no site da OAB/DF antes de assinar qualquer contrato ou transferir valores. A consulta é pública, gratuita e leva dois minutos.

Como o escritório atua nesses casos

Este artigo se conecta às seguintes frentes de atuação do Sousa Duarte Advogados Associados:

• Advogado para Ação Renovatória em Brasília. A ação renovatória obriga o proprietário a renovar a locação comercial quando o lojista cumpre os requisitos da Lei do Inquilinato e ajuíza o pedido dentro de uma janela fixa. O prazo não se suspende por negociação em andamento, e o lojista que ainda conversa com o proprietário quando faltam menos de seis meses para o fim do contrato perde o direito sem perceber.
• Advogado para Lojista de Shopping em Brasília. A locação em shopping center segue a Lei do Inquilinato, mas com uma regra própria: prevalecem as condições livremente pactuadas entre lojista e empreendedor, e isso dá ao contrato um peso que a locação comum não tem. Cláusulas como res sperata, aluguel percentual sobre o faturamento, décimo terceiro aluguel e cláusula de raio são, em princípio, válidas, e o momento de discuti-las é antes da assinatura.
• Advogado para Despejo em Brasília. A ação de despejo é o caminho para o locador retomar o imóvel alugado, por falta de pagamento, fim do prazo, infração contratual ou outra hipótese prevista na Lei do Inquilinato. O que mais pesa na velocidade do processo é a garantia do contrato: sem fiador, caução ou seguro, a falta de pagamento autoriza liminar de desocupação em quinze dias, mediante caução de três aluguéis.

Falar com um advogado agora

O Sousa Duarte Advogados Associados atende em Águas Claras, Brasília/DF, e atua em todo o Distrito Federal e no Entorno. O contato inicial pode ser feito por WhatsApp, telefone ou videoconferência, sem necessidade de deslocamento. E serve para entender a situação, verificar os prazos que já estão correndo e explicar quais são os caminhos possíveis.

Em casos criminais urgentes, o plantão funciona 24 horas, inclusive em madrugadas, fins de semana e feriados. Toda a comunicação é protegida pelo sigilo profissional desde a primeira mensagem, mesmo que não haja contratação.

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