O que é usucapião
Usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada, mansa, pacífica e com ânimo de dono. O prazo varia de 2 a 15 anos conforme a modalidade, e desde 2015 existe a via extrajudicial, feita em cartório, que dispensa processo quando não há litígio.
Onde usucapião está na lei
A definição acima não é opinião do escritório: ela decorre das normas listadas a seguir, cujo texto oficial pode ser consultado diretamente. Ler a fonte é sempre melhor que ler o resumo dela, inclusive este.
- Código Civil, arts. 1.238 a 1.244
- Código de Processo Civil, art. 216-A da Lei 6.015/1973
- Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001)
As modalidades, e por que o prazo muda tanto
O prazo depende de dois fatores: se há justo título e boa-fé, e qual é a destinação do imóvel. Quanto mais a posse se aproxima da função social da propriedade, menor o tempo exigido.
- Extraordinária: 15 anos, sem necessidade de justo título ou boa-fé; cai para 10 se houver moradia habitual ou obra produtiva.
- Ordinária: 10 anos com justo título e boa-fé; cai para 5 se o imóvel foi adquirido onerosamente com registro depois cancelado, havendo moradia ou investimento.
- Especial urbana: 5 anos, área de até 250 m², moradia própria, e quem pede não pode ser proprietário de outro imóvel.
- Especial rural: 5 anos, área de até 50 hectares, com trabalho produtivo e moradia.
- Familiar: 2 anos, para quem permanece no imóvel do casal após o abandono do lar pelo outro cônjuge, em imóvel de até 250 m².
- Coletiva: 5 anos, em núcleos urbanos informais de baixa renda, pelo Estatuto da Cidade.
O que a posse precisa ter para contar
Não é qualquer ocupação que gera usucapião. A posse precisa ser mansa e pacífica, isto é, sem oposição de quem tem título; contínua, sem interrupção relevante; e exercida com ânimo de dono, o que exclui quem ocupa por permissão ou por contrato.
Essa última exigência é a que mais elimina casos na porta: inquilino não usucapi, comodatário não usucapi, caseiro não usucapi. Quem entrou por contrato reconhece a propriedade alheia, e reconhecer é o oposto de ter ânimo de dono. A exceção é a chamada interversão da posse, quando o vínculo se rompe de forma inequívoca e ostensiva, o que exige prova robusta.
A via de cartório, que mudou o jogo desde 2015
A usucapião extrajudicial, do art. 216-A da Lei de Registros Públicos, permite reconhecer o direito diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo. É consideravelmente mais rápida quando o caso é consensual.
Ela exige ata notarial lavrada por tabelião atestando o tempo de posse, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e com anuência dos confrontantes, certidões negativas e comprovação do período. Havendo impugnação de qualquer interessado, o procedimento é remetido à via judicial, o que faz da concordância dos vizinhos o ponto crítico do caminho.
O que não se usucapi, e isso pega muita gente no DF
Bem público não é passível de usucapião, por expressa vedação do art. 183, §3º e do art. 191, parágrafo único da Constituição, e a Súmula 340 do Supremo Tribunal Federal reafirma isso desde antes. Não importa há quantas décadas a ocupação dura.
A observação tem peso específico em Brasília, onde parte relevante da ocupação urbana se deu sobre terras públicas ou em parcelamentos irregulares. Nesses casos o caminho jurídico não é usucapião: é regularização fundiária, com instrumentos próprios como a legitimação de posse e a legitimação fundiária previstas na Lei 13.465/2017.
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Este verbete explica o instituto. Se o assunto chegou até você por um caso concreto, descreva o que aconteceu em duas linhas e a primeira resposta já diz qual é o prazo que está correndo.
Como o escritório atua nesse tipo de caso
Usucapião é matéria de Direito Civil, uma das 6 áreas de atuação do Sousa Duarte Advogados Associados. A página dedicada ao tipo de caso correspondente traz o procedimento, os prazos e os documentos necessários, além do que a jurisprudência do TJDFT e dos tribunais superiores tem decidido sobre o tema.
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Termos que aparecem no mesmo contexto
Estes verbetes aparecem com frequência no mesmo contexto, e entender um costuma depender de entender o outro.
- Inventário: Inventário é o procedimento que apura os bens, direitos e dívidas de quem faleceu e os transfere aos herdeiros.
Perguntas frequentes
Posso somar o tempo de posse de quem morava antes?
Pode, e o instituto se chama acessão de posse, previsto no art. 1.243 do Código Civil. O possuidor atual pode somar à sua posse a do antecessor, desde que as posses sejam contínuas e pacíficas, e desde que o antecessor tenha transmitido a posse de forma comprovável. É o que viabiliza muitos casos em que a ocupação passou de pai para filho ou foi objeto de contrato de gaveta.
Usucapião serve para imóvel financiado ainda não quitado?
Não contra o credor com garantia registrada. Enquanto houver alienação fiduciária ou hipoteca registrada, a propriedade está formalmente com o credor ou vinculada a ele, e a posse do devedor decorre do próprio contrato, sem ânimo de dono contra o financiador. A discussão nesses casos costuma ser outra: revisão contratual, purgação da mora ou distrato.
Quanto tempo demora uma ação de usucapião?
Não há prazo que se possa prometer, e a diferença entre as duas vias é grande. A extrajudicial depende sobretudo da obtenção das anuências e das certidões, e pode ser bem mais rápida. A judicial envolve citação de confrontantes e interessados, manifestação dos entes públicos e eventual perícia. Casos com confrontante ilocalizado ou com impugnação são os que mais se estendem.
Este verbete tem finalidade informativa e não substitui a análise de um caso concreto. Nenhum resultado é prometido ou garantido, em observância ao Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB. Consulte a lista completa do glossário jurídico.